Die Haftungsfrage: Was sagt das Gesetz?
WEG-Verwalter stehen seit der WEG-Reform 2020 und der GEG-Novelle 2024 vor einer verschärften Haftungslage. Zwei Rechtsnormen sind hier zentral:
§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG legt fest, dass zur ordnungsgemäßen Verwaltung die Anpassung des Gebäudes an geänderte rechtliche Anforderungen gehört. GEG-Pflichten fallen ausdrücklich darunter.
§ 26 Abs. 3 WEG gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht, den Verwalter bei grober Pflichtverletzung ohne Kündigungsfrist abzuberufen und Schadensersatz zu verlangen.
Was konkret als Pflichtverletzung gilt
Die Rechtsprechung entwickelt sich, aber folgende Punkte gelten bereits als anerkannte Pflichten des WEG-Verwalters im GEG-Kontext:
Informationspflicht: Der Verwalter muss Eigentümer rechtzeitig über GEG-bedingte Handlungspflichten informieren. Wer schweigt, bis eine Frist abläuft, verletzt diese Pflicht.
Tagesordnungspflicht: Anstehende GEG-Sanierungsmaßnahmen müssen auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung — mit ausreichender Vorlaufzeit für Beschlüsse.
Angebotseinholungspflicht: Wenn eine Heizung ausgetauscht werden muss, hat der Verwalter Angebote einzuholen und der Gemeinschaft zur Abstimmung vorzulegen.
Dokumentationspflicht: Alle GEG-relevanten Vorgänge (Anlagenalter, Fristen, Beschlüsse, Beauftragungen) müssen revisionssicher dokumentiert werden.
Die Grauzone: Beratung vs. Entscheidung
Verwalter entscheiden nicht — sie bereiten Entscheidungen vor. Rechtlich bedeutet das: Wenn die Eigentümergemeinschaft nach ordnungsgemäßer Beratung einen GEG-Verstoß billigend in Kauf nimmt, trägt sie die Verantwortung, nicht der Verwalter.
Wichtig ist dabei: Der Verwalter muss nachweisen können, dass er korrekt informiert und dokumentiert hat. Ohne Nachweise haftet im Zweifel er.
Praktischer Schutz: 4 Maßnahmen für Verwalter
1. GEG-Ampel-System einführen Führen Sie für jedes verwaltete Objekt eine einfache Statusampel (grün/gelb/rot) ein. Rot bedeutet: sofortiger Handlungsbedarf, der auf die nächste Tagesordnung muss.
2. Schriftliche Dokumentation aller Hinweise Jede GEG-relevante Information an Eigentümer gehört in schriftlicher Form in die Akte — E-Mail, Protokoll oder schriftliche Anschreiben.
3. Protokollierung in Eigentümerversammlungen GEG-Status-Berichte sollten als eigener Tagesordnungspunkt protokolliert werden — mit Datum, Beschlussvorschlag und Abstimmungsergebnis.
4. Compliance-Software nutzen Manuelle Excel-Listen sind fehleranfällig. Compliance-Software überwacht Fristen automatisch und erstellt revisionssichere Dokumentation.
Fazit
GEG-Haftung für WEG-Verwalter ist real — und sie wächst mit jedem Jahr, in dem Fristen enger werden. Der beste Schutz ist systematische Dokumentation und proaktive Kommunikation.
Verwalter, die GEGCheck nutzen, können für jedes Objekt im Portfolio auf Knopfdruck einen GEG-Status-Report für die Eigentümerversammlung erzeugen — inklusive rechtssicherer Fristen-Timeline.